خرید ملک در جمهوری ترک قبرس شمالی

خرید ملک در قبرس شمالی ترک برای انان که با قوانین و مراحل آن آشنا نسیتند، میتواند پیچیده به نظر برسد.

 

مراحل خرید

 

مالیات در رابطه با خرید ملک

درهر خرید و فروش ملک چهار نوع مختلف از مالیات تعلق می گیرد که شامل:

 

مالیات بر سود سرمایه (استوپاژ)

مالیات بر سود سرمایه (استوپاژ) توسط فروشنده به اداره مالیات واریز می شود که می تواند با ذکر بند بیان شده در قرارداد فی ما بین متفاوت باشد.

یک کپی از قرارداد فروش باید به اداره مالیات داده شود.  انها مالیات بر سود سرمایه را براساس ارزش ارزیابی شده ملک که حدود 4% می باشد، محاسبه می کنند.

 

مالیات بر دارایی (وت)

اداره مالیات یک کپی از قرارداد فروش را برای انتتقال نیاز دارد. سپس انها وت را براساس ارزش قرارداد محاسبه کرده که حدود 5% است.

پرداخت وت به این بستگی دارد که آیا فروشنده از نظر اداره مالیات یک “فروشنده حرفه ای” است یا نه. اگر فروشنده یک فروشنده حرفه ای محسوب شود، معامله شامل وت نمی شود.

 

هزینه نقل و انتقال

هزینه نقل و انتقال اداره ثبت املاک قبل از انتقال پرداخت می گردد و معمولا به عهده خریدار است و بر اساس ارزش ارزیابی شده که در حال حاضر از 6 به 3 درصد کاهش یافته است.

اداره ثبت بعد از مشاهده قرارداد فروش، هزینه نقل و انتتقال را براساس ارزش ملک و ارزش ارزیابی شده محاسبه

می کند.

 

تمبر مالیاتی

تمبر مالیاتی که قابل پرداخت به اداره مالیات می باشد، براساس ارزش قراردادی ملک در نظر گرفته می شود. به طور عمومی تمبر مالیاتی بر عهده خریدار است. اگرچه این مورد میتواند با بند بیان شده در قرارداد متفاوت باشد.

همه قراردادهای فروش باید تا حداکثر 21 روز بعد از امضای قرارداد، در دفتر زمین منطقه ای  ثبت شود و پرداخت تمبر مالیاتی در حدود 0.5 درصد قبل از ثبت اجباریست.

 

یک وکیل دادگستری چطور می تواند کمک کند؟

تمام جلسات اولیه با وکیل دادگستری انجام می شود. او همه مشخصات ملکی که شما قصد خرید دارید را مطالعه و همه موافقت های غیررسمی که با فروشنده براساس ارزش ملک داشتید را بررسی می کند. شرایط پرداخت و جزئیات ملک مورد نظر را بررسی می کند.  او مراحل فروش و همچنین مالیات و هزینه هایی که باید از طرف شما پرداخت گردد را بررسی وهمچنین تمامی موارد لازم جهت انجام معامله رسمی و مطمئن را کنترل می کند. او می تواند (در صورت نیاز) وکالتی از طرف شما برای انجام امور اداری و قانونی کسب کرده که در صورت عدم حضور شما، مراحل مود نیاز انجام شود.

طبق قانون گذاری جدید، داشتن یک وکیل دادگستری اجباریست تا هویت شما را شناسایی کرده و در مواقع لازم بجای شما حضور داشته باشد.

مدارک شناسائی مورد نیاز:

– پاسپورت کامل/ گواهینامه کامل

– اظهارنامه بانکی/ گردش حساب(حداکثر مربوط به سه ماه قبل)

سرویس های کلی وکیل دادگستری شامل موارد زیر است:

1-الف- وکیل باید ثبت زمین را در اداره ثبت منطقه ای به عهده بگیرد تا فروشنده بعنوان مالک اصلی ملک تایید گردد. او باید وضعیت ملک را از نظر مسائل قانونی مانند بدهی، توقیف و غیره بررسی و همچنین اجازه ساخت و ساز و تاییدیه های آن را بررسی نماید.

2- ب- به منظور حفظ حقوق و سود شما، وکیل قراردادی متناسب با فروش برای شما اماده می کند تا مشخصات فروش و شرایط ان مشخص باشد، مانند: تاریخ اتمام، جدول پرداخت و هرگونه هزینه های احتمالی. او می بایست مسولیت هر دو گروه و احتمالات پیش فرض و خسارت های ایجاد شده را در نظر بگیرد. قرارداد به شما و فروشنده داده خواهد شد و اگر هر دو طرف با محتویات قرارداد موافق باشند، امضا خواهدد شد.

3- پ- زمانیکه وکیل دادگستری با تمام نتایج قرارداد و موارد موافق باشد، قرارداد امضا و بین طرفین تبادل و مراحل ثبت در اداره ثبت منطقه ای انجام خواهد شد. این موارد برای ثبت همه قراردادهای فروش در اداره ثبت املاک اجباری ست و باید حداکثر تا 21 روز بعد از عقد قرارداد برای پرداخت تمبر مالیاتی ( 0.5 درصد) ارزش ملک اقدام شود. با ثبت قرارداد، از فروش قطعی ملک به شما اطمینان حاصل کرده و مانع فروش ملک به شخص دیگری و یا ادعای مالکیت دیگری می گردد.

4- ت- طبق قوانین جمهوری ترک قبرس شمالی، افرادی که تابعیت قبرسی نداشته باشند، می توانند فقط یک ملک با حداکثر متراژ 5 دونوم (حداکثر 6600 مترمربع) را خریداری کنند (مگر در صورت تاسیس شرکت و یا تعیین یک فرد معتمد قبرسی به عنوان مالک).  طبق قوانین اموال غیرمنقول جمهوری ترک قبرس شمالی، هر فرد غیر قبرسی باید قبل از انتتقال ملک، مجوز هیئت دولت را دریافت کند. وکیل دادگستری از طرف شما تقاضای اخذ مجوز و پیگیری مراحل را برعهده می گیرد.

5- ث- هیئت دولت وضعیت ملک مورد معامله، وضعیت نظام وظیقه (برای تابعیت ترکیه) و اداره مهاجرت را بررسی می کند. همچنین هیئت دولت باید از وضعیت و جایگاه اجتماعی شما و عدم سوء پیشینه شما اطمینان حاصل نماید.  اینها صلاحیت شما  برای مالکیت ملک در قبرس را تایید می کند. بعد از تاییدیه قانونی، وکیل دادگستری مراحل را به شما اطلاع داده و جهت تکمیل فرم های ارزشیابی اقدام می نماید. بعد از پرداخت مالیات و هزینه های مرتبط، وکیل جهت انجام مرحله نهایی برای تغییر نام اقدام می نماید.

انجام تمامی مراحل قانونی مرتبط با خرید ملک زمان زیادی نیاز دارد  شاید تا دو سال و یا بیشتر به طول انجامد اما به این معنی نسیت که که شما مالک ملک خود نیستید.  بعد از تبادل قرارداد بین طرفین شما مالک قطعی محسوب می شوید.

 

خرید ملک در جمهوری ترک قبرس شمالی به طور مقتضی سوالات بسیاری را در پی دارد.

من تبعه جمهوری ترک قبرس شمالی نیستم، ایا امکان خرید بیش از یک ملک وجود دارد ؟

شما می توانید قرارداد فروش دو ملک بنام خود را امضا کنید: اگرچه شما فقط می توانید مجوز بنام شدن یک ملک را درخواست نمایید. بنابراین شما باید یک نفر برگزیده (این شخص میتواند یک دوست، فامیل و یا شخص معتمد شما باشد)  که ملک دوم بنام ایشان ثبت گردد و یا با ثبت یک شرکت، ملک را به عنوان دارایی شرکت مشخص نمایدد.  لطفا برای کسب اطاعات بیشتر با وکیل خود مشورت کنید.

 

ایا من و همسرم هرکدام می توانیم یک ملک بخریم؟

خیر، زن و شوهر یک خانواده محسوب می شوند و طبق قانون محدودیت خرید املاک، یک ملک برای یک خانواده محاسبه می گردد.

 

مراحل مجوز خرید چه مدتی طول می کشد و شامل چه چیزهایی هست؟

این مراحل نسبتا زمان بر و حدود دو سال است. این مراحل شامل بررسی اداره ثبت املاک، اداره مهاجرت و وضعیت نظام وظبقه (برای تابعیت ترکیه) می باشد. لطفا توجه فرمایید جهت خرید ملک ارائه گواهی عدم سوپیشینه از کشور مبدا الزامی ست.

 

آیا نقل مکان به ملک خریداری شده منوط به صدور مجوز نهایی می باشد ؟

خیر. ملک شما به محض اینکه اماده شود، شما قادر به دریافت مجوز ملک و ورود به آن خواهید شد. زمانیکه قرارداد بین طرفین رد و بدل و ملک مورد نظر در اداره ثبت املاک، ثبت گردید، شما مالک بهره برداری و دارای حق استفاده از آن هستید.  ثبت کردن قرارداد، شما را به عنوان مالک تایید و از فروخته شدن ملک به شخص دیگری، مصون می سازد.

 

 

آیا امکان فروش ملک قبل از دریافت مجوز نهایی خرید وجود دارد؟

این به شرایط قرارداد فروش بستگی دارد. وکیل شما همیشه سعی بر این دارد که فروشنده را ملزم به رعایت بندی در قرارداد نماید تا به شما اجازه دهد قبل از اینکه به نام شما شود، بتوانید بفروشید. وکیل به سادگی توافقی از قرارداد را آماده می کند تا بین شما، فروشنده و خریدار جدید به امضا برسد. فروشنده و همه حق و حقوق مندرج در قرارداد به خریدار جدید می یابد.

 

چه مالیاتی در خرید ملک باید پرداخت شود و چه زمانی؟

مالیات ها جدا از تمبر مالیاتی که حداکثر تا 21 روز از تاریخ قرارداد باید پرداخت شود، معمولا در پایان مراحل انثقال قابل پرداخت است بعد از اینکه مجوز خرید شما گارانتی شد و سند حقوقی به نام شما منتقل شد، اگرچه بعضی از فروشندگان در زمان فروش نقاضای وت می کنند که در تاریخ تحویل ملک باید پرداخت شود.

 

 

میزان مالیات ها :

– مالیات انتقال اداره ثبت که 3 درصد است.

– مالیات وت که 5 درصد است.

– مالیات تمیر که 0.5 درصد است.

 

مجوز اقامت در جمهوری ترک قبرس شمالی

طبق قوانین هیچ حق و حقوق ویژه ای برای زندگی و کارکردن شهروندان اروپایی در جمهوری ترک قبرس شمالی وجود ندارد و قوانین اجرایی برای کشورهای دیگر شامل انها هم می شود.

زمانیکه شخصی وارد جمهوری ترک قبرس شمالی می شود، پاسپورت او در فرودگاه مهر شده و ویزای ورود به کشور (بدون اجازه کار و معمولا سه ماهه) صادر می گردد.  بعد از پایان یافتن این مدت، شخص باید کشور را ترک کند در غیر این صورت جریمه های سنگینی در پی دارد. افرادی که تمایل به اقامت بیش از مدت ویزای ورودی دارند، باید جهت دریافت اجازه اقامت اقدام نمایند.  جهت اخذ این مجوز در مرحله نخست باید به مرکز پلیس اداره مهاجرت مراجعه شود.

مدارک مورد نیاز جهت اخذ اجازه اقامت که باید به پلیس ارایه دهید:

– اصل پاسپورت و کپی

– اگر شما سند حقوقی به نام خودتان دارید، اصل سند حقوقی و کپی. اگرشما ملکی تحت قرارداد فروش خریداری کردید، اما به نام شما نشده، اصل قرارداد و کپی. اگر شما در خانه اجاره ای سکونت دارید، اصل اجاره نامه و کپی.

– یک نامه از دهیار(در ترکیه موهتار نامیده می شود) که نشان دهد شما در روستایش اقامت دارید. این نامه در ترکیه گواهی سکونت نامیده می شود. شما می توانید موهتار را معمولا در مرکز روستایی که زندگی می کنید نزدیک به امکانات شهری (شهرداری) یا اداره پست پیدا کنید.

– مدارک بانک که نشان می دهد شما در بانکی در جمهوری ترک قبرس شمالی حساب داشتته و دارای منابع مالی کافی و یا درامد منظم و مشخصی هستید که شما را قادر می سازد تا بدون کار کردن در کشور زندگی کنید.

– دو کپی از پاسپورت

– 6 لیر تمبر(مهر و تمبر در ترکیه) مقدار تمبر مورد نیاز ممکن است متغیر باشد لذا بهتر است مقدار بیشتری تمبر با خود به همراه داشته باشید تا در صورت نیاز استفاده شود.

سپس پلیس شما را به بیمارستان دولتی لِف کُشا و یا کلینیک هایی که برای این کار مشخص شده اند، برای انجام تست های لازم ارجاع می دهد. این تست ها بیماری های عفونی مانند اچ آی وی، هپاتیت و بیماری سل را شامل می شود.  پس از دریافت جواب مهر و موم شده تست، ان را به اداره مهاجرت در لِف کُشا تحویل داده تا مهر مجوز اقامت در پاسپورت شما درج گردد.

مجوز اقامت تنها شما را قادر به زندگی در جمهوری ترک قبرس شمالی می کند. این مجوز اجازه کار یا تجارت به شما نمی دهد. برای کار شما به مجوز کار و یا تاسیس یک شرکت یا تجارت نیاز دارید. مجوز اقامت شما فقط برای یک سال اعتبار دارد. این مجوز هر یک سال با همه مراحل قبل (بجز چک بیمارستانی) باید تمدید شود.

توجه فرمایید که افراد زیر 18 سال نیازی به اجازه اقامت مجزا ندارند و فقط بزرگسالان نیاز به مجوز اقامت دارند. افرادی که تابعیت قبرسی ندارند و در قبرس صاحب فرزند شوند، باید موضوع را به سفارت یا کنسولگری کشور خود اطلاع داده و بعد از اخذ یک تاییدیه رسمی جهت ثبت تولد، ان را به بخشداری محل سکونت خود ارائه دهند.

اخذ تابعیت در جمهوری ترک قبرس شمالی تا حدودی پیچیده است. تمام کسانی که پدر یا مادر آنها قبرسی باشند و یا کسانی که با یک قبرسی ازدواج کرده باشند، تابعیت اعطا می گردد.

در حال حاضر قانونی در مجلس در حال بررسی است که در صورت تصویب افرادی که بیش از ده سال در قبرس اقامت داشته باشند، شامل اخذ تابعیت می شوند.