Search:
sales@carringtoncyprus.com
Call us: +90 548 813 10 10 (GSM, WhatsApp, Viber)
Mon - Sun 9AM-9PM

OSTOPROSESSI

KIINTEISTÖN OSTO POHJOIS-KYPROKSEN TURKKILAISESSA TASAVALLASSA (PK)

Kiinteistön hankinta Pohjois-Kyproksella (PK) voi olla monimutkainen ja haastava prosessi niille, jotka eivät tunne paikallista lakia ja lakiprosessia.

HANKINTAPROSESSI

MILLAISIA ERITYYPPISIÄ OMISTUSOIKEUKSIA KIINTEISTÖILLÄ ON?

Pohjois-Kypros on kehittänyt omat säännöt ja määräykset sekä oman lakijärjestelmän saaren jakamisen jälkeen v. 1974. Ensisijaisen tärkeää on selventää, mitkä ovat eri omistusoikeuden muodot (engl. title deeds) nykyään. Ne ovat seuraavat:

  1. a) Kyproksenturkkilainen tai muun kansallisuuden omistusoikeus ennen v. 1974: tätä omistusoikeutta pidetään täysin turvallisena
  2. b) Kyproksenkreikkalainen omistusoikeus ennen v. 1974: tätä omistusoikeutta kutsutaan Freehold tai myös Esdeger tai Exchange Land – vapaasti vaihdettava tai vaihtomaa. PK:n hallitus myöntää tämän oikeuden maahan kyproksenturkkilaiselle omistajalle vaihdossa niihin maaomistuksiin, jotka he menettivät saaren eteläosassa, kun saari jaettiin v. 1974. Vuoden 1983 PK:n perustuslaki (TRNC Constitutions) takaa kaikille näille maille omistusoikeuden nimellä kyproksenturkkilainen omistus (TRNC deeds). Ne ovat vapaasti luovutettavissa – ulkomaalaisille.
  3. c) Tahsis (TMD) Deeds: tämän maan omisti alun perin kyproksenkreikkalainen v. 1974 saakka. PK:n hallitus myönsi Tahsis title deeds -omistusoikeuden v. 1974 jälkeen kyproksenturkkilaiselle pakolaiselle tai Turkista maahan muuttaneelle siirtolaiselle.
  4. d) Vuokraoikeus (Leasehold-Properties) on PK:n hallituksen myöntämä 49 vuoden pituinen pitkäaikainen vuokrasopimus maaomistuksen käyttöön. Se voidaan myydä ja siirtää myös ulkomaalaiselle.

 KIINTEISTÖN HANKINTAAN LIITTYVÄT VEROT

Jokaiseen kiinteistökauppaan liittyvät seuraavat verot:

Pääomavero (Capital Gain Tax)

Pääomavero (Stopaj) maksetaan paikalliseen verotoimistoon kiinteistön myyjän toimesta. Se voi kuitenkin vaihdella riippuen siitä, miten se kauppasopimuksessa on määritelty.

Verotoimisto vaatii kopion kauppasopimuksesta ennen omistusoikeuden siirtämistä. Se laskee pääomaveron kiinteistön arvioidun nykyarvon perusteella. Vero on tällä hetkellä 4%.

Arvonlisävero (V.A.T)

Verotoimisto vaatii kopion kauppasopimuksesta esitettäväksi ennen omistusoikeuden siirtämistä. Se laskee arvonlisäveron kiinteistön kauppasopimuksessa mainitun arvon mukaisesti. ALV on tätä nykyä 5%.

ALV maksetaan, mikäli kiinteistökauppa on arvonlisäveron alainen kauppa.

Tämä riippuu siitä, onko myyjä verotoimiston määrittämä ”ammattimainen myyjä” (professional vendor). Jos myyjää katsotaan ammattimaiseksi, niin kauppa ei ole ALV:n alainen.

Omistusoikeuden siirtomaksu (Transfer Fee)

Maksetaan maarekisteriin juuri ennen omistusoikeuden siirtoa. Sen maksaa tavallisesti ostaja. Se on nykyisin laskettu 6%:sta 3%:iin kiinteistön arvioidusta arvosta.

Maarekisteri tarkastaa kauppasopimuksen, arvioi kiinteistön arvon ja laskee sen perusteella omistusoikeuden siirtomaksun suuruuden.

Leimavero (Stamp Duty)

Leimavero maksetaan verotoimistoon ja lasketaan kauppasopimuksen arvosta. Yleensä leimaveron maksaa ostaja. Kuitenkin se voidaan määritellä toisin kauppasopimuksessa.

Kaikki kauppasopimukset tulee rekisteröidä maarekisterin toimistossa 21 vuorokauden kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta. Leimavero (0,5%) tulee olla maksettu ennen kuin rekisteröinti voidaan tehdä.

MITEN LAKIMIES VOI AUTTAA KIINTEISTÖKAUPASSA?

Ensitapaamisessa lakimies selvittää sinulle yksityiskohdat kiinteistökaupassa, jonka olet päättänyt tehdä. Hän käy läpi kaiken epävirallisen informaation, mitä myyjä on sinulle antanut kohteen hinnasta, maksuaikataulusta ja kaikesta kauppaan kuuluvasta. Hän selittää sinulle veroihin ja maksuihin liittyvät velvoitteet. Hän voi puolestasi tutkia, että kauppa hoidetaan turvallisesti ja tehokkaasti. Tähän vaiheeseen lakimies tarvitsee yleensä myös valtakirjan. Sen nojalla hän on valtuutettu toimimaan puolestasi ja allekirjoittamaan asiakirjoja, jos olet itse poissa Pohjois-Kyprokselta pidempiä aikoja.

Viimeisimmän lainsäädännön mukaan lakimiehen tulee varmistaa henkilöllisyytesi ennen kuin hän voi ottaa vastaan toimeksiantoja. Tähän tarvitaan seuraavat asiakirjat:

  • passi/ajokortti
  • viimeinen pankkitiliote/sähkö- tai vesilasku

Tämän lisäksi saatetaan tarvita lisädokumentteja nykyisten rahanpesumääräysten vuoksi.

Lakimiespalvelun yleiset periaatteet ovat seuraavat:

  1. Lakimies tekee asiaankuuluvassa maarekisterissä selvityksen varmistaakseen, että myyjä on siirrettävän omaisuuden rekisteröity omistaja. Samoin, että kiinteistö on vapaa kaikista velvoitteista, maksuista ja vakuuksista. Hän tutkii asiakirjat ja tarkastaa, että kaikki kiinteistön rakennusluvat ja tarkastukset ovat kunnossa ja asianmukaisesti hyväksytty.

 

  1. Lakimies valmistelee kauppasopimuksen suojelemaan sinun oikeuksiasi ja etujasi. Sopimus laaditaan yksityiskohtaisesti esittämiesi erityisten vaatimustesi mukaisesti, mitä tulee kaupan yksityiskohtiin, kiinteistön valmistumisajankohtaan, maksuaikatauluun ja sopimiisi rakennuksen yksityiskohtaisiin ominaisuuksiin, molempien osapuolten velvoitteisiin ja viivästysmaksuihin. Sopimus annetaan sinulle ja myyjälle luettavaksi ja mikäli molemmat osapuolet ovat siihen tyytyväisiä, sopimus allekirjoitetaan.

 

  1. Kun lakimies on tehnyt asianmukaisen tarkastuksen ja kauppasopimus on allekirjoitettu molemmin puolin, hän vie sopimuksen paikalliseen maarekisteriin rekisteröitäväksi. Kaikkien kauppasopimusten rekisteröinti on pakollista hoitaa 21 vuorokauden kuluessa kaupan teosta paikallisessa maarekisterissä. Tätä varten 0.5%:n suuruinen leimavero kiinteistön arvosta laskettuna tulee olla maksettuna rekisteröintiä varten. Kauppasopimuksen rekisteröinti varmistaa, että omistuksesi on suojassa myynniltä tai siirrolta kolmannelle osapuolelle sekä kaikilta kiinteistöön liittyviltä erityisiltä velvoitteilta.

 

  1. Pohjois-Kyproksen lakien mukaan henkilö, joka ei ole sen kansalainen, saa omistaa samanaikaisesti vain yhden kiinteistön omistusoikeuden. Kiinteistön maa-alan tulee olla maksimissaan viisi donumia ja siinä saa olla yksi asunto ja kiinteistön tulee olla valmis omistusoikeuden siirron hetkellä. Poikkeuksen tähän sääntöön saa, mikäli omistaa yhtiön tai säätiön paikallisen kansalaisuuden omaavan henkilön kanssa.

 

Pohjois-Kyproksen laki – The Immovable Property Acquisition and Long term Lease (Aliens) Law (52-2008) of Turkish Republic Northern Cyprus (TRNC) – vaatii, että jokaisen muun maan kansalainen hankkii kiinteistön ostamiseen tarvittavan luvan (Permission to Purchase) Pohjois-Kyproksen ministerineuvostolta (the TRNC Council of Ministers) ennen kiinteistön omistusoikeuden rekisteröintiä nimiinsä. Lakimies tekee hakemuksen puolestasi ja valvoo prosessia, kunnes lupa on myönnetty.

  1. Ministerineuvosto tekee asiaankuuluvan tutkinnan, mihin kuuluu maan, armeijan ja maahanmuuttoviranomaisten suorittamat selvitykset. Ministerineuvosto haluaa vakuuttua siitä, että olet hyvämaineinen eikä sinulla ole rikosrekisteriä. Lupa kiinteistön omistamiseen myönnetään olettaen, että nämä selvitykset osoittavat asioiden olevan kunnossa. Lakimies lähettää sinulle vahvistuksen, kun omistuslupa on myönnetty. Hän täyttää maarekisterin vaatimat kiinteistön arvon määrittämiseen tarvittavat hakemukset. Kiinteistön valmistumiseen liittyvät verot maksetaan ja lakimies hoitaa omistusoikeuden siirron nimiisi.

Lupa kiinteistön omistamiseen (permission to purchase) on oston jälkeen tapahtuva prosessi, joka saattaa kestää kaksi vuotta ja ylikin, mutta se ei estä sinua ottamasta kiinteistöä tai huoneistoa hallintaasi heti, kun uuden asuntosi kauppasopimus on solmittu.

KIINTEISTÖN OSTAMINEN POHJOIS-KYPROKSELLA – USEIN ESITETYT KYSYMYKSET

En ole Pohjois-Kyproksen kansalainen, mutta haluan hankkia kaksi kiinteistöä sieltä. Miten voin sen tehdä?

Allekirjoitat kauppasopimuksen kahdesta kiinteistöstä nimiisi; voit kuitenkin hakea ja saada vain yhden kiinteistön omistusoikeuden nimiisi. Tämän vuoksi tarvitset nimetyn henkilön (ystävän, sukulaisen tai henkilön, jonka tunnet ja johon luotat) omistusoikeutta varten, joka pitää omistusoikeutta puolestasi. Tai sinun on perustettava yhtiö Pohjois-Kyprokselle. Voit kysyä lakimieheltäsi lisää yksityiskohtia säätiön tai yhtiön perustamisesta.

Voiko puolisoni lisäkseni omistaa eri kiinteistön?

Ei voi. Mies ja vaimo lasketaan samaan perhekuntaan ja nykyään vain yksi kiinteistö voidaan rekisteröidä perhekunnan nimiin.

Miten kauan kiinteistön omistusoikeuden hankkiminen kestää ja mitä se pitää sisällään?

Tämä prosessi voi kestää jonkin aikaa – nykyään arviolta noin kaksi vuotta. Prosessi sisältää maarekisterin, maahanmuuttoviranomaisten ja armeijan tekemät selvitykset. Huomioi, että omistusluvan hankintaan tarvitaan rikosrekisteriraportti kotimaastasi.

Pitääkö minun odottaa lupaa hankkia omistusoikeus ennen kuin voin muuttaa asuntooni?

Ei. Kun asuntosi on valmis, voit ottaa sen hallintaasi ja muuttaa asumaan. Heti kun kauppasopimus on allekirjoitettu ja rekisteröity maarekisterissä, sinusta tulee kiinteistösi edunsaaja ja sopimusoikeuksien omistaja. Rekisteröinti takaa sen, että olet suojassa kiinteistön edelleen myymiseltä ja siirtämiseltä kolmannelle osapuolelle ja mille tahansa kiinteistöön liittyvälle velvoitteelle.

Voinko myydä kiinteistöni ennen kuin saan luvan sen lopullisen omistusoikeuden hankintaan?

Tämä riippuu kauppasopimuksen ehdoista. Lakimiehesi yrittää aina neuvotella myyjän kanssa, että sopimus sisältäisi klausuulin, joka antaa sinulle oikeuden kiinteistön myymiseen ennen lopullisen omistusoikeuden saamista. Lakimies yksinkertaisesti valmistaa sopimukseen lisäyksen, joka mahdollistaa sellaisen kauppasopimuksen tekemisen, jossa sinä, myyjäosapuoli ja uusi omistaja sovitte kaikkien oikeuksiesi ja velvollisuuksiesi siirtyvän uuden omistajan nimiin.

Mitkä verot ja milloin maksetaan kiinteistöä hankittaessa?

Verot, lukuun ottamatta leimavero, joka maksetaan 21 päivän kuluessa sopimuksen allekirjoittamisesta, maksetaan tavallisesti aivan hankintaprosessin lopussa, kun hankintalupa (purchase permit) on myönnetty ja omistusoikeus siirretään nimiisi. Kuitenkin jotkut myyjät vaativat myyntihinnasta laskettavan arvonlisäveron maksettavaksi kiinteistön hallinnan luovuttamisen yhteydessä.

Veroprosentit ovat seuraavat:

  • Maarekisterin omistusoikeuden siirtomaksu – 3%
  • ALV – 5%
  • Leimavero – 0.5%

ASUMINEN POHJOIS-KYPROKSELLA

Koska Euroopan Unionin lait ja säännökset eivät ole voimassa Pohjois-Kyproksella, niin EU:n kansalaisten tulee noudattaa samaa asumiseen liittyvää menettelytapaa kuin muidenkin maiden kansalaisten. EU:n kansalaisilla ei ole automaattista oikeutta asua ja työskennellä Pohjois-Kyproksella.

Kun henkilö saapuu Pohjois-Kyprokselle, hänen passinsa leimataan sisäänkäynnin yhteydessä. Tämä oikeuttaa kyseisen henkilön oleskelemaan maassa turistiviisumissa mainitun ajan (tavallisesti kolme kuukautta), mutta se ei oikeuta häntä työskentelemään siellä. Kun tämä aika loppuu, hänen täytyy poistua maasta. Muuten hänelle langetetaan isot sakot, koska hän on ylittänyt sallitun maassa oleskelun ajan. Hänen täytyy näin ollen hakea uutta turistiviisumia.

Heidän, jotka haluavat pysyä Pohjois-Kyproksella pidempään kuin turistiviisumi edellyttää, tulee hakea asumisoikeutta. Tähän tarvitaan ensinnäkin käynti paikallisen poliisiviranomaisen maahanmuuttoyksikössä. Sinun tulee esittää poliisille seuraavat asiakirjat:

  • Passi alkuperäisenä ja kopiona
  • Alkuperäiset ja kopiot kiinteistön omistusoikeusasiakirjoista, jos sinulla on kiinteistösi omistusoikeus nimissäsi. Mikäli sinulla ei vielä ole omistusoikeutta, niin tarvitset alkuperäisen ja kopion kauppakirjasta. Jos asut vuokralaisena, tällöin esität alkuperäisen ja kopion vuokrasopimuksesta.
  • Paikallisen kylän päämiehen (turkiksi Muhtar) allekirjoittama kirje, jossa todetaan sinun asuvan hänen kylässään. Tätä kirjettä kutsutaan turkin kielellä Ikametgah Belgesi. Yleensä Muhtar on tavattavissa kylän keskustassa olevassa paikallisessa kunnantalossa tai postitoimistossa.
  • Pankin asiakirja, josta ilmenee, että sinulla on pankkitili Pohjois-Kyproksella olevassa pankissa ja tilillä riittävät varat tai säännöllinen toimeentulo maassa oleskeluun ilman työntekoa.
  • 2 passikuvaa
  • 6 TL leimamerkkejä (Damga Pulu in Turkish) (tämä summa saattaa muuttua, joten ota mukaasi riittävästi leimamerkkejä, jos niitä tarvitaan tätä enemmän).

Tämän jälkeen poliisi ohjaa sinut Nikosian State Hospitaliin tai jollekin määrätylle vastaanotolle, jolla on oikeus suorittaa terveystarkastus. Tarkastuksessa selvitetään, ettei sinulla ole sellaisia tarttuvia tauteja kuin HIV, hepatiitti tai tuberkuloosi. Terveystarkastuksen jälkeen viet testitulokset avaamattomassa kuoressa Nikosiassa olevaan maahanmuuttotoimistoon. Siellä passiisi leimataan asumislupa. Maahanmuuttotoimistoa kutsutaan turkiksi Muhaceret Dairesi.

Huomioi, että asumislupa oikeuttaa sinut vain asumiseen maassa, ei työskentelemään siellä. Sitä varten tarvitset joko työluvan tai luvan perustaa yritys. Asumislupa on voimassa yhden vuoden. Se täytyy uudistaa joka vuosi saman menettelyn mukaan kuitenkin ilman terveystodistusta.

Alle 18 vuotta täyttäneet lapset eivät tarvitse asumislupaa. Tämä sääntö pätee vain aikuisiin. Näin ollen perheiden, jotka muuttavat Pohjois-Kyprokselle, tulee hakea asumislupaa vain sen aikuisille perheenjäsenille.

Pohjois-Kyproksella asuvan ulkomaan kansalaisen, joka synnyttää siellä lapsen, tulee ilmoittaa kotimaansa lähetystölle tai konsulaatille lapsen syntymästä. Sen tehtyään ja saatuaan siitä vahvistuksen, tulee heidän anoa alueensa paikallistoimistolta (turkiksi Kaymakamlik) lapsen rekisteröintiä.

Pohjois-Kyproksen kansalaisuuden saaminen on monimutkaisempi prosessi. Kansalaisuus myönnetään kaikille henkilöille, joiden äiti tai isä on kyproksenturkkilainen. Samoin jos henkilö on naimisissa kyproksenturkkilaisen kanssa. Uuden lain mukaan maan eduskunta voi myöntää kansalaisuuden 10 vuoden maassa asumisen jälkeen.